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从供给端和需求端进行宏观判断

文章来源: 网络整理发表时间:2019-05-21 08:13

    袁崇法:这还是需要分析一下房地产市场的供给和需求。从宏观上判断,目前中国的建成区已经有10万平方公里,按照我们的规划标准,建成区1平方公里1万人,那么,10万平方公里可容纳的人口数量是10亿。目前中国有14亿人口,城镇建成区已经可以容纳7.7亿左右人口,总量上已经越过了住房短缺阶段。也就是说,大规模购房阶段已经过去。从人均居住面积来看也是一样的,城市人均已经是35平米左右,农村是40多平米,户均已经达到了123平米,这个指标在国际上处于中等偏上水平。所以,我们在做决策的时候,首先要判断这个租赁产业究竟是目前房地产政策调控下的短期现象,还是未来的长期趋势。如果是长期趋势,那租房产业是可持续的;如果是短期现象,就不值得我们在这儿讨论。所以我认为租赁产业一定要放在长远的角度,首先看是不是可持续,然后再来看它是不是一种不同于原来房地产开发的新业态,然后再研究问题。

    从供给端看,地区之间是不平衡的,有的地方总体供给不足,但是这样的地方并不多,更多的地方是房屋闲置;从家庭来看,据调查,15%的家庭有一套以上房产,有的甚至两、三套,十来套的也有。也就是说,除了开发商手里有房子以外,老百姓手里也有闲置的房在出租。无论是野蛮生长也好,无序管理也好,存量房这部分租赁业务其实已经在迅速上升。所以,除了要建一部分新建长租房外,还有大部分存量房将进入租赁市场。租赁业可以更能适应人口流动结构变化,这个产业可能业态上是多样化的,但是总体有可能会上升为大家关注度更高的一个新的房地产代表性产业,以开发为主或者开发占绝对成份的现象不会再是未来房地产业的主流业态。

    主持人:刚才也说到了老百姓心中的一个痛点,千百年来中国人就有这样一个概念,如果自己没有房子就不知道在哪里住,那租售并举其实是在改变我们千百年来的一个观念,就刚才的问题袁院长和董院长有什么看法?

    目前的房地产产业,开发建楼盘三到五年就能结束,然后开始切割后续事情。投资期限很短,挣的是快钱,但是租赁一开始就要考虑后期怎么管,做的是长线,挣的是慢钱,需要定性,定位,定档次,定客户群,根据客户群来设计住房,是针对年轻人还是老年人?年轻人需要公共空间和交流,这就要考虑到配置什么样的交流空间及环境;老年人则需要配置康复、健身、医疗保健及便利餐饮条件等,不同人群会出现倾向性的功能需求。所以房屋总量上看,虽然达到了供需平衡阶段,但结构上仍有市场需求。结构性需求很大,但许多需求往往是阶段性,甚至是短期性的,具有明显的不确定性,这是今后房产需求的主要特征。

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